つくば市の土地価格は？エリア別の相場と家づくりの費用感を解説

「つくば市の土地価格っていくらくらい？やっぱり高いのかな…」

家づくりに向けて行動を始めたものの、土地価格が気になって、なかなか前に進めない。そんな悩みをお持ちの方へ。

この記事を書いているのは、当サイト「イエタッタ茨城」で家づくりや地域の魅力を発信している筆者「K」です。

つくば市への憧れはありつつも、「土地の値段が現実的かどうか分からない」という方は多いのではないでしょうか。

きれいに整備された街並み、充実した教育・研究環境、つくばエクスプレス（TX）を利用した都心へのアクセスの良さ。暮らしやすいイメージがある分、「土地もかなり高いのでは？」と不安になるのも自然なことです。

結論からお伝えすると、つくば市はエリアによって土地価格の差が非常に大きい街です。

つくば駅や研究学園駅に近い人気住宅地は高価格帯ですが、みどりの駅周辺や市内の郊外まで視野を広げると、土地代を抑えられるエリアもあります。

この記事では、2026年（令和8年）の最新データをもとに、以下の内容を整理します。

読んでいただければ、「つくば市のどのエリアなら、自分たちの予算で家づくりを検討できそうか」を考えるための目安がつかめるでしょう。

ぜひ最後までご覧ください。

つくば市の土地価格は？【まずは平均から確認】

はじめに、つくば市全体の土地価格の目安を見てみましょう。

2026年（令和8年）の公示地価によると、つくば市全体の地価平均は9万1,324円/㎡、坪単価では約30万1,899円/坪です。前年比は+5.62％で、地価上昇が続いています。

ただし、家づくりを考えるなら、住宅地の価格も確認しておきたいところです。

2026年の住宅地平均は7万7,223円/㎡、坪単価では約25万5,285円/坪。前年比は+5.80％となっており、全用途を含む平均よりも、土地探しの目安として参考にしやすいでしょう。

一方、2026年第1四半期に実際に売買された土地の平均は5万2,938円/㎡、坪単価では約17万5,003円/坪です。

公示地価と実際の取引価格には差がありますが、駅からの距離や土地面積などによって価格は大きく変わります。

そのため、「平均坪単価×欲しい土地面積」だけで購入価格を決めつけず、予算を考えるための目安として活用しましょう。

※本記事の土地価格データは2026年8月時点で公開されている2026年公示地価、2025年基準地価、土地取引価格等を参考にしています。

出典：土地代データ｜つくば市

TX沿線の駅別で見る土地価格【駅によって差が大きい】

つくば市で土地を探すなら、駅ごとの価格差も確認しておきたいところです。

ここでは、市内にあるTXの4駅を比較してみましょう。

【TX沿線駅別の地価比較（2026年公示地価）】

出典：土地代データ｜つくば市

駅によって坪単価に大きな差があることが分かります。

最も高いつくば駅は約37.8万円/坪。一方、みどりの駅は約13.0万円/坪となっています。

ただし、ここで注意したいのが、「駅ごとの地価平均＝駅近の住宅地価格」ではないということです。

たとえば研究学園駅の2026年公示地価平均は約22万円/坪ですが、研究学園6丁目の住宅地では2025年基準地価で約74.4万円/坪、研究学園4丁目では約58.8万円/坪となっています。

駅の価格は広い範囲にある複数地点を平均したものなので、実際の土地探しでは町名や駅からの距離まで確認することが大切です。

つくば市の地区別で見る土地価格【より差が明確に】

次に、地区・町名ごとの公示地価を見てみましょう。

【エリア別の地価一覧（2026年公示地価）】

出典：土地代データ｜つくば市

つくば駅に近い竹園・東新井などは高価格帯である一方、谷田部・高野台・観音台などでは坪10万〜15万円前後まで下がります。

ただし、エリア別の地価を見る際は「土地の用途」に注意が必要です。

たとえば、吾妻の165万2,892円/坪は商業地の公示地価がもとになっています。

一方、住宅地では2025年基準地価で約62.5万〜82.0万円/坪の地点があります。

竹園でも、戸建住宅のある地点は約69.8万〜81.3万円/坪です。

そのため、家づくりでは住宅地の地価や実際の販売価格を個別に確認しましょう。

また、みどりの周辺は地価上昇が目立っており、2025〜2026年には前年比17〜19％台で上昇している地点もあります。

以前の価格イメージだけで判断せず、現在の相場を確認しておきたいエリアです。

つくば市の土地購入シミュレーション

ここからは、つくば市で土地を購入した場合の費用をもう少し具体的にイメージしてみましょう。

家づくり向けの住宅地点を参考に、おおまかな坪単価を次のように設定します。

※公示地価・基準地価の住宅地点をもとに丸めた目安です。実際の売出価格ではありません。

30坪の土地を購入した場合の目安

40坪の土地を購入した場合の目安

50坪の土地を購入した場合の目安

このように、エリアによって1,000万円以上の差が生じる可能性があります。

建物を含めるといくらかかる？

土地だけでなく、建物を含めた総予算も考えておきましょう。

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」によると、茨城県で土地付注文住宅を取得した利用者の平均は以下のとおりです。

つくば市は県内でも土地価格が高いエリアがあるため、駅近では総額がさらに大きくなる可能性があります。

40坪の土地を購入し、建設費を約3,692万円とすると、目安は次のとおりです。

実際には、外構工事や地盤改良、登記、税金などが加わる場合もあります。

また、必要な土地面積は建てたい家によって変わります。2階建てなら30坪前後、平屋や広い庭、駐車スペースを希望する場合は40〜50坪以上が必要になることも多いです。

「何坪欲しいか」ではなく、実現したい暮らしと総予算から土地の広さを考えることが大切ですね。

つくば市の土地価格は今後どうなる？

つくば市の公示地価は、2022年以降上昇が続いています。

公示地価の前年比も、近年は上昇率が大きくなっています。

住宅地だけを見ても、2026年の公示地価は前年比+5.80％です。

研究学園やみどりの周辺など、住宅開発が進むエリアでは10％を超える上昇率となっている地点もあります。

一方、つくば市の公示地価平均の過去最高値は、1994年の12万5,134円/㎡です。

2026年の平均9万1,324円/㎡は過去最高を下回っていますが、「昔より安いから今も割安」と単純に判断することはできません。

というのも、土地需要や建築費、住宅ローン金利など、家づくりを取り巻く環境は当時と異なるためです。

また、現在の上昇傾向が今後も同じペースで続くとは限りません。

「もっと上がる前に急いで買わなければ」と焦る必要はありませんが、つくば市で数年以内に家を建てたいのであれば、早めに土地情報を集めておくとよいでしょう。

つくば市で家を建てる魅力

土地価格は県内でも高めですが、それでもつくば市が家づくりの候補として選ばれるのには理由があります。

代表的な魅力は以下のとおりです。

TXは秋葉原〜つくば間58.3kmを最速45分で結んでおり、東京都内へ通勤する方にとっても大きなメリットです。

「土地価格だけ」を比べると周辺自治体のほうが安い場合がありますが、通勤・通学や日々の生活まで含めて判断することが大切です。

土地は自分で探すより住宅会社と一緒に探すのがおすすめ

「まずは不動産ポータルサイトで土地を探そう」と考える方も多いでしょう。

もちろん自分で情報収集することも大切ですが、注文住宅を建てるのであれば、住宅会社にも土地探しを相談することをおすすめします。

ネットに掲載される前の土地情報に出会えることもある

土地の情報がすべて同じタイミングで不動産ポータルサイトへ掲載されるとは限りません。

地元の不動産会社とつながりがある住宅会社であれば、条件に合った土地情報を紹介してもらえる場合があります。

人気エリアで土地を探すほど、住宅会社や不動産会社へ希望条件をあらかじめ伝えておくメリットは大きくなるでしょう。

「土地＋建物」をトータルで予算管理できる

土地だけを先に購入すると、その後の建物費用を含めたときに予算オーバーしてしまうことも。

住宅会社と一緒に探せば、「土地代＋建物代＋付帯工事＋諸費用」まで含めた総予算を考えながら土地を選べます。

また、その土地に希望する家を建てられるかどうかも確認してもらえます。

価格だけでは分からない部分まで検討できるのは、大きなメリットです。

つくばエリアに詳しい住宅会社に相談を

つくば市は、同じ市内でもエリアによって土地価格や周辺環境が大きく異なります。

つくば駅周辺、研究学園、万博記念公園、みどりのでは、街の雰囲気も土地の探し方も変わります。

地元の事情に詳しい住宅会社なら、

「通勤は都内だけど駅徒歩にはこだわらない」

「車2台を置ける土地が欲しい」

「つくば駅周辺は予算的に難しいので、もう少し範囲を広げたい」

といった希望を伝えれば、候補エリアを一緒に整理してもらえるでしょう。

まずは希望エリアと総予算の大枠だけでも整理し、相談してみるのがおすすめです。

つくば市にこだわらなくても、理想の暮らしが見つかることも

予算や土地のタイミングによっては、つくば市以外まで視野を広げることで、希望条件に近い土地が見つかる場合もあります。

TX沿線で探すのであれば、つくばみらい市や守谷市も候補になります。

一方、JR常磐線を利用できるのであれば、牛久市や土浦市などまで広げて比較するのもひとつの方法です。

最初から絞り込みすぎず、通勤・通学、土地の広さ、周辺環境、予算などを含めて、視野を広げてみましょう。

茨城県内のエリアに詳しい住宅会社・工務店を探すなら、当サイト「イエタッタ茨城」もぜひご活用ください。

地元密着の工務店からハウスメーカーまで幅広く掲載しているため、希望する家づくりに合った会社を比較できます。

まずは気になる住宅会社の資料請求から始めてみませんか？

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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